용인시 성장관리방안(2차) 수립(안) 의견제시의 건

심 사 보 고 서

1. 심사경과

가. 제출일자 및 제안자 : 2021년 5월 31일 용인시장

나. 회   부   일   자 : 2021년 6월 2일

다. 상   정   일   자 : 2021년 6월 14일 제1차 도시건설위원회

2. 제안설명요지 (제안설명자 : 도시정책실장)

□ 제안이유

❍ 관내 개발압력이 높은 지역의 무질서한 개발 확산으로 적정 기반시설 부족 및 자연환경 훼손 등의 문제가 발생함에 따라 성장관리방안을 수립하여 지역 특성을 고려한 계획적 개발을 유도하고자 함.

□ 주요내용

1. 법적근거

❍「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제58조 제5항(개발행위허가 기준)

❍「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제56조의3(성장관리방안의 수립절차)

❍「성장관리방안 수립지침」3-2-6(주민등의 의견청취)/국토교통부

2. 주요내용

❍ 성격: 지방자치단체장이 수립하는 유도적․자율적 계획

⇒ 개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역 등을 대상으로 해당 지자체장이 자율적으로 수립

❍ 적용지역: 유보용도지역+보전용도지역

⇒ 유보용도지역(계획관리, 생산관리, 자연녹지)과 보전용도지역(보전관리, 농림, 자연환경보전, 생산녹지, 보전녹지)이 성장관리방안 대상지역 해당함.

❍ 내용: 기반시설, 건축물 등에 관한 계획

⇒ 도로, 공원 등 기반시설 배치와 규모(필수)

⇒ 건축물의 용도, 건폐율․용적률(필수)

⇒ 건축물의 배치․형태․색채․높이, 환경관리계획 및 경관관리계획

❍ 인센티브: 건폐율 및 용적률 완화

⇒ 건폐율 : 계획관리지역 40%→50%, 자연녹지지역 20%→30%

⇒ 용적률 : 계획관리지역 100% → 125%

3. 성장관리지역 설정 및 운영계획

❍ 지역설정 기준

구 분	처인구 (우선대상지역)	기흥구 (중점검토지역)
설정기준	- 정량적 분석결과 개발압력 높은지역 - 용인SK 인접 난개발 우려지역 - 용담저수지 주변 개발 관리	- 최근 개발행위허가(5개년) 건수가 높은 지역

❍ 지역설정 과정

대상 행정구역 선정		개발가능지 검토 (개발불능지 제외)		성장관리방안 대상지역 도출		대상지역 적정성 검토		금회 성장관리방안 대상지역 선정

1) 대상 행정구역 선정(정량적 분석/법적사항)

- 최근 6개월 또는 1년간 개발행위 건수가 직전 동기대비 20% 이상 증가한 지역

- 최근 1년간 인구증가율이 용인시 최근 1년간 인구증가율보다 20% 이상 높은 지역

- 최근 1년간 지가증가율이 용인시 최근 1년간 지가증가율보다 20% 이상 높은 지역

2) 개발가능지 검토(개발불능지 제외)

- 제외지역: 보전용도(보전관리․농림․자연환경보전․생산녹지․보전녹지), 도시계획시설, 유보용도(생산관리지역), 기 개발구역(도시개발구역, 지구단위계획구역, 용인SK포함), 타 법률 규제사항(보전산지, 개발제한구역, 농업진흥지역 등)

3) 성장관리방안 대상지역 도출

- 처인구 9개 지역

․(개발압력 높은 지역) 남동, 포곡읍 마성리, 영문리, 원삼면 좌항리

․(대규모 산업단지 입지) 원삼면 가재월리, 고당리, 독성리, 죽능리

․(개발의 정책적 관리) 원삼면 사암리

- 기흥구 6개 지역

․(개발압력 높은 지역) 하갈동, 상하동, 지곡동, 공세동, 고매동, 보라동

4) 대상지역 적정성 검토

- 신규산업단지(용인 반도체클러스터) 조성에 따른 개발수요 추정, 지역 수용여부 검토

5) 금회 성장관리방안 대상지역 선정

❍ 우선지역 선정: 총 15개 지역 / 19.93㎦

구 분	우선지역	면적(㎢)	대상 행정구역	비 고
계	15개 지역	19.93
처인구 (9개 지역)	정량적 분석 상위지역 (4개 지역)	8.43	남동, 포곡읍(마성리, 영문리), 원삼면(좌항리)	개발압력 높은 지역
	용인SK 인접 (4개 지역)	4.90	원삼면 (가재월리, 고당리, 독성리, 죽능리)	대규모 산업단지 입지
	용담저수지 주변 관리 (1개 지역)	0.40	원삼면 사암리	개발의 정책적 관리
기흥구 (6개 지역)	개발행위허가(5개년) 건수가 높은 지역	6.20	하갈동, 상하동, 지곡동, 공세동, 고매동, 보라동	개발압력 높은 지역

❍ 성장관리지역 유형 설정

구 분	처인구	기흥구
주 거 근생형	건축물 용도가 주로 주택, 근린생활시설인 지역
혼합형	건축물 용도가 주로 공장, 창고, 제조업소인 지역
산 지 입지형	수지구 사례(유형별 표고 분포비율)를 적용하여 임야지역 정상부에서부터 55% 범위를 산지입지형으로 설정	유형 경계는 지형 및 지목(임야)을 최우선적으로 고려하되, 개발여건을 고려하여 산지입지형 설정

※ 기흥구의 성장관리방안 우선수립지역(하갈ㆍ상하ㆍ지곡ㆍ공세ㆍ고매ㆍ보라) 중 성장관리방안이 미수립 된 녹지지역(임야)의 개발행위허가 기준은 “산지입지형”을 준용하도록 조례 개정 검토

❍ 성장관리지역 총괄표

구분		합계		주거·근생형		혼합형		산지입지형
		면적(㎢)	비율(%)	면적(㎢)	비율(%)	면적(㎢)	비율(%)	면적(㎢)	비율(%)
합계		19.93		9.78		5.56		4.59
처인구	소계	13.73	100.0	7.70	56.2	3.84	27.9	2.19	15.9
	정량적 분석	8.43	61.4	5.35	39.0	1.91	13.9	1.17	8.5
	용인SK 인접	4.90	35.7	1.95	14.3	1.93	14.0	1.02	7.4
	용담저수지	0.40	2.9	0.40	2.9	-	-	-	-
기흥구		6.20	100.0	2.08	33.5	1.72	27.8	2.40	38.7

4. 성장관리방안 시행지침(안)

가. 기반시설에 관한 사항

- 도로 개설 기준은 수지구와 동일하게 적용하나, 처인구는 개발규모 고려하여 대지면적 기준 일부 완화

1) 진입도로 확보기준은 수지구와 동일하게 적용

수지구	기흥구	처인구
⦁다세대주택 및 연립주택 건축시 ⇒ 도로 폭 6m 이상 확보	⦁다세대주택 및 연립주택 건축시 ⇒ 도로 폭 6m 이상 확보	⦁다세대주택 및 연립주택 건축시 ⇒ 도로 폭 6m 이상 확보

2) 처인구 개발규모 고려하여 도로개설 기준 완화

수지구	기흥구	처인구
1. 합산 대지면적 2,500㎡ 이상 개발 ⇒ 도로 폭 6m 이상 2. 합산 대지면적 5,000㎡ 이상 개발 ⇒ 도로 폭 8m 이상	1. 합산 대지면적 2,500㎡ 이상 개발 ⇒ 도로 폭 6m 이상 2. 합산 대지면적 5,000㎡ 이상 개발 ⇒ 도로 폭 8m 이상	1. 합산 대지면적 2,500㎡ 이상 개발 ⇒ 도로 폭 6m 이상 2. 합산 대지면적 10,000㎡ 이상 개발 ⇒ 도로 폭 8m 이상

3) 지역여건 및 사업특성 고려한 도로개설 기준 자문 가능

수지구	기흥구	처인구
-	지역여건이나 사업특성을 고려하여 도로개설 기준 적용이 어려울 경우에는 도시계획위원회 자문을 거쳐 완화 또는 강화 가능	지역여건이나 사업특성을 고려하여 도로개설 기준 적용이 어려울 경우에는 도시계획위원회 자문을 거쳐 완화 또는 강화 가능

나. 건축물의 용도에 관한 사항

- (건축물 용도) 성장관리지역 개발방향 결정

⇒ 처인구(개발장려) : 권장용도 완화, 불허용도 최소화

⇒ 기흥구(친환경개발유도) : 수지구 건축물 용도계획과 동일 적용

- (성장관리지역 유형) 수지구와 달리 처인·기흥구 개발형태 다양

⇒ 주거형과 근생형 구분 어려워 주거·근생형 적용

⇒ 산지입지형은 수지구와 동일하게 보전이 목적이나 처인구의 경우 저층주택 중심의 제한적 개발유도를 위해 단독주택 권장

구 분		수지구	구 분		기흥구	처인구
주거형	권장	단독주택	주거 근생형	권장	단독주택, 근생시설	단독주택, 근생시설
	불허	공동주택, 공장 판매시설, 창고
근생형	권장	근생시설 판매시설 등		불허	공장, 창고시설	공장, 창고시설
	불허	공장
혼합형	권장	판매시설, 공장, 창고시설 등	혼합형	권장	판매시설, 공장 등	근생시설, 판매시설, 공장 등
	불허	공동주택		불허	공동주택	-
산지 입지형	권장	-	산지 입지형	권장	-	(순수)단독주택
	불허	공동주택, 공장 판매시설, 창고		불허	공동주택, 공장 판매시설, 창고	공동주택, 공장 판매시설, 창고

다. 건축물의 밀도에 관한 사항(인센티브 계획)

- 자연녹지지역 : 건폐율 20%→30% / 용적률 100%→100%

- 계획관리지역 : 건폐율 40%→50% / 용적률 100%→125%

⇒ 처인구는 기반시설(도로) 확보 및 건축물 용도 순화 항목 강화 하고 기흥구는 수지구와 동일한 기준 적용

구분			자연녹지지역			계획관리지역		비고
			수지구	기흥구	처인구	처인구
			건폐율	건폐율	건폐율	건폐율	용적률
기반 시설 계획	도로 계획선 준수	지정공고 (의무)	최대 2%	최대 2%	최대 4%	최대 4%	최대 11%
		기부채납 (권장)	최대 4%	최대 4%	최대 7%	최대 8%	-
건축물 용도	권장용도 (권장)		2%	2%	3%	3%	8%
건축물 배치 및 형태	완충공간 (의무)		3%	3%	2%	2%	6%
	경사지붕 (권장)		1%	1%	-	-	-
경관 계획	조경기준(의무)		2%	2%	1%	1%	-

라. 건축물의 배치·형태·색채·높이에 관한 사항

구분		수지구	기흥구	처인구	비고
완충공간 확보		⦁도로로부터 1m 이상 완충공간 확보	좌동	좌동	-
건축물형태	지붕	⦁단독주택 : 경사지붕 권장 ⦁일반건축물 : 평지붕(옥상녹화 권장) - 40% 이상 녹화시 인센티브 부여	좌동	좌동	-
	외관, 색채, 옥외광고물 등	⦁「2030 용인시 경관계획 및 경관 가이드라인」 준용	좌동	좌동	-
	건축물 높이	⦁4층 이하 (산지입지형 2층 이하)	좌동	좌동	-

마. 환경관리계획에 관한 사항

구분		수지구	기흥구	처인구	비고
구조물 (옹벽)	1단 옹벽높이	⦁지상부 3m 이하	좌동	좌동	-
	옹벽 단수	⦁2단까지 가능 / 옹벽간 2m 이상 이격 (산지입지형은 1단까지 허용)	좌동	좌동	-
환경 저감 대책	차폐형 식재	⦁정온시설 개발 및 정온시설 인접 개발 ⇒ 방음벽 또는 차폐형 식재 설치	좌동	좌동	-
	차폐조경	⦁창고, 공장, 위험물저장시설, 자원순환시설 ⇒ 차폐조경 설치	좌동	좌동	-

바. 경관계획에 관한 사항

구분	수지구	기흥구	처인구	비고
도로 경사율	⦁15% 이하 (산지입지형 : 12% 이하)	좌동	좌동	-
조경 의무 면적	⦁산지개발 or 660㎡ 이상 개발 ⇒ 대지면적의 5% 이상 (주거형, 산지입지형 : 15% 이상)	⦁좌동 (단, 주거형과 주거ㆍ근생형 동일)	⦁좌동 (단, 주거형과 주거ㆍ근생형 동일)	-
	⦁창고, 공장, 위험물저장시설, 자원순환시설 ⇒ 대지면적의 10% 이상	좌동	좌동	-

3. 전문위원 검토보고서 요지 (보고자 : 전문위원 이경수)

❍「용인시 성장관리방안 2차 수립안」은 처인구 및 기흥구의 개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역을 대상으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획적 개발을 유도하기 위한 기본방향을 수립하는 관리방안으로 상위법령 저촉 등 특이사항은 없는 것으로 검토하였음.

❍ 다만 현재 입안된 계획이 기초조사에 의한 정량적 분석과 법령․지침의 검토 및 기 수립 된 수지구 사례를 적용하여 작성된 만큼 향후 주민의견 청취와 관계기관․부서 협의 시 제출된 내용을 충분히 검토하여 반영하기 바라며, 주민의견 수렴 결과를 시의회와 공유해 주기 바람.

4. 질의 및 답변 요지 : 생략

5. 토론요지 : 생략

6. 심사결과 : 의견서채택